篩選內房股

2012年是內房豐收的一年，在死過翻生後，因估值極殘，幾乎雞犬皆升。


 2012年內房回報

不過2013年內房股價將會分道揚鑣，只有優質的內房才能再上層樓。可是要在數十家內房中尋寶實在不易。只好設一些篩選條件縮窄範圍，基本條件不外乎那幾 項: 土地儲備充足、待售樓盤Pipeline穩定(銷售能見度高)、盈利能力穩定等。管理層的質素也十分重要，尤其是從一場又一場殘酷的戰役脫穎而出的公司， 投資者會更喜歡。除此以外，從供求角度看，位處一、二線城市的發展商也會較三、四線的有利。

根據這些條件，我們可以粗略篩選出數間公司進一步觀察 : 

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房價下跌嚴重打擊內銀股?

今年中國決心打擊內地房地產的炒熱風氣，繼先前的二套房措施後，又計劃推出房產稅，令內房股大幅調整之外，投資者亦擔心房產相關貸款壞賬上升而拋售內銀股。的確，房地產的相關行業貸款如房地產發展、建材業及個人房地產抵押貸款，均佔在港上市的內銀總貸款比例甚重，約18-32% (圖一) ，如出現房地產貸款違約潮對銀行影響甚大，市場所擔心不無道理，但實際情況又如何？

1 ) 受中銀監的要求，各銀行在5月份進行了房貸壓力測試，試驗房地產價格下跌對銀行不良貸款影響，測試結果理想，各銀行可承忍受房價下跌30－40％ (圖二)。不過以上壓力測試存在盲點：(i) 測試沒有包括建材業及相關房地產發展行業的漣漪效應。(ii) 忽略了一部份其他行業貸款輾轉投資到房地產市場。如果考慮以上因素，銀行的容忍度會較測試結果稍低。

2 ) 樓價調整幅度較預期小。以上海為例，調控後二手房價格指數為2582點，仍較4月上升了4點，而一些外圍城區則出現環比小幅下跌。然而因歐洲主權債務危機爆發，中央將會減輕房地產的調控力度以免矯枉過正，相信在悲觀氣氛下內地樓市成交量會大幅萎縮，但樓價大幅下調機會不如市場先前的預期大。

3 ) 考慮房屋價格從高位下調30%，大部份內地銀行股仍然較估值出現折讓，表示最壞情況已在股價反映，出現投資價值 (圖三)。

4 ) 再從市場表現層面分析，從(圖四)可見，除了中信銀行外，各內銀股現價仍高於2月時的底位，大大跑贏大市，反映市場對內銀股相對樂觀。

綜合以上各點，基本因素和市場情緒都顯示內銀股不如坊間專家分析般危險。