政府壓樓市炒風：戰略意義深遠

樓市與本港經濟一體雙生，政府在使用行政手段調控的同時，又投鼠忌器，唯恐樓市的矯枉過正會產生負資產潮，引發通縮，以至於導致經濟低迷。此種束手束腳的心態，加上Reactive而非Proactive的政策方向，再加上以行政決定來改善樓市供求結構的過長滯後期，使得港府過去20年來為控制資產泡沫所做的努力事倍功半。

上週財政司公佈的三大類抑壓樓市措施，則與以往不同。不但防患於未然，以保護銀行體系穩定和普通市民為主要考量，且長線短線兼顧，並意義深遠。雖然安排的公佈時間充滿政治設計，但措施確實令人刮目相看。

防患於未然

本次樓市升溫起始於2009年八月。主要原因無非是兩個：新屋建成數在經濟衰退期間創新低 – 供不應求，全球（主要是美國）量化寬鬆持續而導致的極低利率 – 低資本成本。此兩者相加，使本港炒家看到機會，同時也吸引國際及大陸投機者的熱錢流入。但其實整體樓價低過1997年高位約14% ，且今年第二季市民供樓佔入息比例為41.5%，離過去20年53%的平均數還差不少。由此可見，本次資產泡沫雖已成形，但離爆煲還頗有一段距離。財政司此時出手，應是為未來三到四季的低息環境和經濟復甦做好準備，務求以後可以用更嚴厲的手段幫在彼時必然會更加熾熱的樓市降溫。

保護普通市民

本次資產泡沫對普通市民的危害主要有二：

一是短炒手段（摩貨）風險高。在 繳付定金及與原業主簽約之後，確認人可在指定成交日期前將交易的單位轉售，接手的確認人亦可以重複此程序。故此，一個單位可在此期間多次轉手，而風險也隨 著轉手次數而呈幾何級數增加。只要後續的某個確認人在收取下一個買家定金後惡意消失，交易鏈就會中斷。不但最終買家無法將單位買入，且之前的所有確認人都 會被迫撻訂，而原業主亦無法將單位賣出。金管局禁止摩貨不但可抑制炒風，更保護普通市民在交易過程中（尤其是資產泡沫爆破時的交易）不再承受此類風險。

二是負資產隱憂。現時全球經濟發 展放緩，利率已低無可低。然而，和許多分析家一樣，筆者亦認為大環境會緩慢變好，美國加息帶動香港加息在未來無可避免。若全球進入加息週期，而本次資產泡 沫又因某些不可預見的因素爆煲時，則高息口之效果和房產價格下跌相加必使普通市民供樓負擔加重，負資產更易形成，銀主盤比例亦會大幅增加。今次財政司規定 按揭證劵公司暫停接受超過九成按揭貸款的申請，便是旨在增厚普通市民買/供樓時對衝負資產的緩衝儲備。

戰略意義大

值得一提的是，財政司長長線增加供應的方法包括增加土地和增加住宅單位兩部份。就住宅單位來說，政府計劃在未來一年裡額外提供超過9000個單位的土地供應，並在2015年前在啟德推出4000個單位，令現時仍未動工的單位數目増加一倍。但以2009 年全年共16161單一手住宅交易量比較，不管怎麼看都有些杯水車薪。因此，筆者認為，政府此次打壓樓市炒風並非只有表面的這幾招，其用意深遠，戰略意義大過戰術效果，請看下一點。

意義深遠

從五級房屋（以面積劃分，由Class A至Class E，從小到大）價格指數來看，面積超過1,722平方英尺的E級物業的升幅自2003年起就一路領先其他級別，且升幅差額在2008年達到最高位後就基本沒變過。因此可我們可以推斷，大型貴價單位一直是實力炒家的最愛。專業地產炒家為了降低風險，一般會保持一個物業組合，像股票的portfolio一樣去管理。故此，雖然此次財政司推出的七條收緊按揭規定被很多人認為 “力度不夠”，但對現有專業炒家來說應該已是相當肉赤。

雖然長時間的量化寬鬆政策會使熱錢亂竄，導致遊資繼續氾濫。不過，由於炒賣大型單位的門檻和資金成本在本次政策調整後大大提高，炒家和投資者在短期內將更難負擔純大型單位的Portfolio。他們必會增加中低價位物業在其組合內的比重，或是乾脆以中低價位物業去建構其Portfolio。

由此可見，政府此舉可暫時壓住貴價樓市場的急速發展，並且令中小型物業市場逐步升溫。而這一現象有兩個效果。

效果一： 越來越多真正想買屋自用的港人望屋興歎，對政府資助的置業計劃（如居屋）的需求壓力大增。大家在財爺這次的講話中應該已看出些端倪。雖然他一方面對復建居 屋表現得極不願意，但另一方面又說“沒有一招就搞掂的方法”，甚至向保育、環保類組織開炮，無非是在為未來批地和復建居屋打下輿論基礎，並開始向有樓階層 闡明政府使用稅款去幫助小部份市民置業的必要性，而且是民之所欲，政府只是順從民意。待時機成熟時便可將復建居屋或其他協助置業計劃一蹴而就，解決部份供 應問題。包括政協委員郭炳湘和行政會議成員張炳良在內的中港高層代表在與財務司開會後，以不同形式間接幫此決定背書，更顯示出港府用增加供應的方法來冷卻 中小型屋宇市場的決心。然而，政府不可能無限制的花納稅人的錢來解決供應問題，這就牽涉到了中小型物業市場升溫的第二個效果。

效果二： 越來越多地產發展商會看出這一輪中小型物業市場的上升潛力，並開始積極開設新樓盤。為了促使成交，發展商甚至承擔銀行部份風險，充當按揭證券有限公司角色，為業主提供二按或三按貸款。可以預見，私人中小型屋宇的供應亦會逐步上升。如再推演多一步，隨著熱錢在未來的不斷流入，加上中價樓的升值潛力和回報已不再吸引，投資者可能會將整個樓市Portfolio的重心重新轉去大型貴價屋宇。所以私人中小型屋宇的供應很可能有機會追得上慢慢縮小的需求。

故此，在中小型屋宇市場之中，導 致本次資產泡沫形成的兩大原因之一 ── 供不應求，將會在居屋及私人樓供應增加的夾攻之下被逐漸改善。此類市場的價格就算無顯著下降，也起碼可保持溫和增長。有經濟能力的中低資產人士可以選擇私 人樓，而尚未有此能力的則可以選擇居屋。由此可見，本次港府打壓樓市炒風並非如坊間批評的置中低資產人士的置業需求不顧。 綜上所述，由於本次樓市泡沫是由 供應不足和超低利率引起，而炒風則是由高價位到低價位蔓延而來，故財政司此舉可說是先治標，再治本。雖然整個過程會很漫長甚至痛苦，但至少比之前的滯後機 械性反應更具策略性。然而，中小型物業市場恐怕在未來兩三年裡無可避免地不斷升溫。所以，筆者認為，大家如果急著要買樓，亦負擔得起，不妨趁現在中小型樓 盤有短暫下調壓力時就買。