內房的投資機會

對於中央多個部門相繼推出一系列前所未見的嚴控樓市組合拳，顯示出中央打壓暴升的樓價的決心，令到投資者人心惶惶，紛紛拋售內房股。

這的確值得擔心，尤其是熱衷樓宇買賣的炒家，他們恃著負利率，以為樓價有升無跌，就算跌也最終會回升，抱著有買貴無買錯的心態放肆炒賣。先以貴價房為主要炒賣對象，最後連平價房也被帶動上升，但無產階級在中國仍然是大多數，這表示賺錢的只有少數富人的份兒，形成富者越富的現象，中下階便產生仇富心態，甚至遷怒中央監管不力。對中央來說，除了不利社會穩定，更影響管治威信。

從中央出拳的招式可見，組合拳主要是針對令到民怨四起的炒家，大方向是一方面以政策手段把炒家的炒賣成本增加，扭轉房價必升的一致預期，以彰顯中央的威信和擊退炒家的決心。另一方面推出惠及中低下階層的政策，協助中低下階層上車，消除民憤。

綜合中國各城市的數據顯示，就算早前中央推出一些的調控措施，二月的房價繼續創新高，顯示炒家對此不痛不癢。但以這次政策的針對性和力度看，三月份各城市的樓價應見頂，四月份必定下跌。

股神巴菲特教曉我們「有危才有機」；同樣，敢冒險的投資者則偏愛「富貴險中求」。但現時中央才出招，危剛出現，機會未見，這並不代表沒甚麼可以做。以下我們嘗試宏觀中央思路、微觀基本因素，找出線索，把握「轉機」。從眾多的內房股中，我們以公司的現金儲備、負債比率、股價對資產凈值折讓及是次調控措施對公司的影響作分析， 可留意以下股份的投資價值。

	編號	前收市價($)	槓桿比率(%)	每股資產凈值($)	NAV折讓率
華潤置地	1109	14.18	21.0%	19.76	28.2%
世茂房地產	813	11.84	56.0%	21.93	46.0%
合生創展集團	754	10.78	60.0%	32.71	67.0%
合景泰富	1813	4.83	48.0%	9.39	48.6%
雅居樂地產	3383	8.46	55.0%	18.91	55.3%

華潤置地－ 擁有健全的財政（約195億現金）及良好的土地儲備量（建築面積2,219萬平方米），加上低槓桿比率。 以收市價14.18計算，預期2010 PE為14.9x。因華潤置地具中方背景，有母公司支持背景特殊， 所以估值比同業稍貴，仍值得留意。


世茂房地產－ 由於專注發展二線城市房地產業務，炒熱風氣並沒有如一線城市般灼熱，所以這此調控對世茂房地產影響相對較小，預期2010 PE為10x。


合生創展集團－ 雖然業務發展在主要一線城市，受調控打擊相對較大，但由於負面因素己在股價反映，估值己合理， 預期2010 PE只有5.7x。


合景泰富－ 擁有健康的財務狀況及均衡的產品組合。預期2010 PE為 8.44x。


雅居樂地產－ 土地儲備總建築面積約3215萬平方米，財政健全，現金充裕。 雖然海南成為打擊焦點，而雅居樂地產在海南土地儲備高達約950萬平方米，但海南項目只佔雅居樂地產NAV22％， 預期2010 PE為 8.29x。



總結

是次調控措施顯示出政府決心扭轉短期大眾對房價必升的預期，如上文所說，樓價必定下跌。 另一方面，我們預期中國將於今年下半年加息，正因如此，政府也需要考慮稍後加息對樓市影響。 所以如是次調控措施有效，政府將會暫緩推出新的打壓樓市措施，避免過份打擊房地產的發展。總括來說，若內房股再下跌實不失為一個投資的良機。