地產商失信心?

早前爆出連串地產商涉嫌自購、自製天價、跳層、美化示範單位等蠱惑招的報導，加重一眾因樓價飈升而「上不到車」的小巿民的怨氣。民望已無可再跌的港府，在政改之外又添一麻煩，唯有推出「9招12式」規管一手樓的銷售，以挽救笈笈可危的管治困局。招式一出，地產股應聲急跌，市場亦把東涌土地拍賣不理想的結果歸咎於「9招12式」，樓市隨即回軟，據蘋果日報報導，業主紛紛減價放盤，各區炒家劈價沽貨，甚至撻訂。

事實上，「9招12式」可有效增加一手樓銷售的透明度，防止商人製造供應緊張的假象，有助遏止不斷飆升的樓價，確保地產商以公平公正的手法售樓，長遠來說，反而能夠增強消費者的信心，有利樓巿發展，發展商仍然可賺得盆滿缽滿。

至於賣地成績不理想，相信並非全受「9招12式」的影響。各大地產商對東涌地皮不感興趣，很可能是地皮本身不如外間所吹噓的優質才是主因。一般報導皆以區內其他樓盤如映灣園及藍天海岸作估價指標，有的甚至認為東涌55B區地皮建築後售價可高達四千五百元一平方呎。從下圖可見，55B區地皮較偏遠的映灣園一期更偏僻，距離東涌港鐵站約十五至二十分鐘步行路程，十分不便，但這還算小問題，最大問題是樓盤前方還有54和55A區兩幅非工業用地皮，在發展後將完全阻擋55B區的無敵海景，而右邊臨海的55區地皮亦將會用作建造公共屋邨及學校用途，故之後南豐的樓盤景觀將被周圍的建築物重重遮檔，海景雖近在咫尺，但無可觸及，建成後平均售價可能只能達三千多四千元，以約三千多元的成本計，發展風險雖然不高，但利潤亦不如市場估計可觀。明顯54及55A區地皮才是其他地產商爭奪的靚盤。這次各大發展商讓南豐以低價投得55B區有鬆章之嫌，除了會降低54和55A區的底價，亦可能對未來三幅政府土地及一幅港鐵土地招標的底價有負面影響。從陰謀論角度看，這次集體棄投的結果對地產商可謂有利無害。



Area 55B 地圖

紅圈為南豐投得的Area 55B地皮，黃線為由港鐵站步行至Area 55B路線。

<Google Map 圖片>