個股短評 --- 領匯房產基金 ( 0823.HK )

領匯房產基金物業組合持有內部樓面面積約1,100萬平方呎的零售地方及約80,000個泊車位。總內部樓面面積中，約有8%、32%及60%分別位於香港島、九龍及新界。 自2009年11月開始，公司將零售物業管理人員由外判公司擔任轉為直接僱用，而保安及清潔等服務將繼續外判．由於管理物業人員能直接監控外判服務的表現，有助提升保安及清潔等服務水平。另一方面，此種經營模式將領匯直接與租戶接洽，容易明白租戶的實際需要，方便公司調配資源，除可提高管理效率外，更可節省不必要的成本。

現時領匯有14個有待資產提升工程的物業，公司預計於今年資本開支為7億7千萬，主要提升位於樂富零售物業。由於負債比率只有18.4%，加上營運現金流強(09年為30億)，所以資本開支對公司沒有構成壓力。由於完成提升工程後，出租空置商鋪需時，收入貢獻約一年後才能完全呈現，因此提升工程已完成一年的黃大仙及長發物業可成為今年盈利增長的動力。同時資產經提升後，租金亦會相對調升，2009年整體續租租金上升20.5%，但續租率創近5年最低，只有71.4%，但整體物業租用率接近91%。由於續租率已包括在同一物業內遷移的租戶，顯示租金上升將減低毛利較低租戶續租的意欲，但同時卻引入對租金有較高負擔能力的租戶。

以貼現股息模型計算，合理值為$21.14，估值波動範圍$18.68至$24.3。