鋪王 --- 金朝陽集團 ( 878 )

一項全球商舖租金報告指，本港的銅鑼灣羅素街舖租，每年每平方呎1,205美元，在亞太區排首位，全球第三。這報導令我聯想起金朝陽集團。金朝陽集團業務主要團繞物業合併、租賃、地產發展和物業管理等。最廣為人知的資產就是鋪王所在地羅素街38號的金朝陽中心。

2009年公司營業額7億1千3百多萬港元，物業租賃收入2億零八百多萬，其中1億8千6百多萬由金朝陽中心貢獻，佔集團租金總收入89%，以平均租約期2年計，估計剛續約的租金升幅約22%。而公司亦計劃把登龍街5至29號興建為總樓面面績約12萬平方呎的綜合式商廈，將額外提高每年整體租金收入約三千多萬。

金朝陽的生意模式十分簡單，主要抵押穩定現金流收入的資產作融資貸款，然後把資金作其他業務發展，比喻去年公司收購了大坑重士街和華倫街的舊樓，一部份以4億2千多萬轉售，除稅後錄得淨溢利1億2千9百萬，另一部份則自留發展樓盤「尚巒」，地盤面績8848平方呎，可建樓面面積約8萬呎，平均呎價1.4萬，其中兩成特色單位留作租用，預計2012年中入伙，公司將套現8億多，每年租金收入約1000萬。而上年中，金朝陽申請強制拍賣的銅鑼灣希雲街48至50號物業，以底價7千2百萬元投得，成功將希雲街32至50號物業業權全數統一。整個項目地盤面積1萬2千平方呎，按十五倍地積比率計，可建樓面面積達十八萬呎。

雖然是地產股，但是金朝陽主要收入是金朝陽中心的租金，整幢大廈約值40億，佔資產淨值約8成，公司並不會把這重要的現金流來源變賣套現，而且大股東持股佔72%，令股價相對資產淨值長期有大幅折讓，收窄水位不會太多。不過公司股息增長率十分高，由2004年每股派$0.025至2009年派$0.1，每年複息增長約32%，考慮公司現時業務如「尚巒」的樓花收入等，未來5年仍然能維持高增長，但可能因需要資金投入新發展項目而續步下降，以兩階段的股息折現模型計算，合埋估值每股$5.5。

現時金朝陽股價$5.25，市值約12億多，但25%街貨量的賬面值已值12億多，估值十分吸引，但因結構性問題，投資者只能平買平賣。雖然相信公司會繼續維持上市地位，但是如果公司以較市價高的溢價提出私有化，對大股東和小股東也有益處。