廖創興企業(0194.HK)

廖創興企業(0194.HK)市帳率只有0.51倍，由於股價對資產有巨大折讓，令我們對此公司產生好奇。

廖創興企業持有47.82%創興銀行的股份，從圖一可見，每股廖創興股份持有創興銀行股份價值，較現時廖創興股價還要高，那麼豈不是“物超所值”？我們先從公司業務理解，收入主要來自3部份：1) 發展物業作轉售賺取利潤；2)投資物業用作收取租金(圖二)；3) 聯營公司創興銀行(1111.HK)的股息收入。現時公司絕大部份現金流入依靠租金收入及來自創興銀行派發的股息。



要知道廖創興股價是否便宜，必須再深入了解公司財務報表。由於投資物業之公平價值收益及所佔創興銀行溢利，已佔去除稅前溢利86％。在剔除投資物業之公平價值收益及所佔創興銀行的溢利後，投資物業租金收入只夠應付公司日常營運開支及利息支出。正因現時期下大部份投資物業出租率維持約95％以上，加上租金難以短時間大幅上升，投資物業業務收入不能大幅增加，令核心業務的經常性收入和開支剛好平衡，無法為股東供獻盈利。

更甚的是公司長期擁有一大筆銀行借貸，合共約37.7億(圖三)，雖然公司可出售投資物業及聯營公司創興銀行的權益來償還債務，但出售資產將令公司失去現金收入引擎，相信管理層會傾向維持現狀。所以單以現時公司租金及創興銀行股息收入，只能以“Min. Pay”應付利息支出，繼續“新債養舊債”。管理層於年報內再三強調公司財務政策是保持低負債水平及充裕流動資金，實質上卻不見解決方案，反而每年派息依舊豐厚，債務卻愈積愈多，嚴重阻礙公司的發展。例如在2007年投得的大埔地皮，便因缺乏足夠資金開發，至今仍然空置。

雖然公司擁有龐大的投資物業及47.82%創興銀行的股份，但因公司管理不善，導致營運現金流差勁及負債嚴重，令股價出現較大折讓。根據過去5年的數據，廖創興的股價約為每股應佔創興銀行股份淨資產值1倍，合理估值為$7.94，估值範圍由$6.35至$9.53。近期屢傳有人洽購創興銀行，若賣盤成功，便能解決高負債問題，公司的潛在價值才能真正顯現。